Bauträger gleich hausverwaltung

von · Veröffentlicht 18. September 2019 · Aktualisiert 18. September 2019

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft haben, haben Sie bestimmt auch eine Bauabnahme gemacht. Mit dieser bescheinigt der Wohnungskäufer dem Bauträger, dass er seine Leistung ordnungsgemäß erbracht hat. Hierzu müssen Sie wissen: Die von Ihnen vorgenommene Bauabnahme bezieht sich nur auf Ihr Sondereigentum. Für das Gemeinschaftseigentum ist insoweit der Verwalter zuständig. Allerdings gilt das nicht, wenn der Bauträger den Erstverwalter eingesetzt hat. In diesem Fall darf der Verwalter die Abnahme nicht durchführen (OLG München, Urteil v. 09.04.18, Az. 13 U 4710/16).

Bauabnahme durch Erstverwalter und Sachverständigen

Im entschiedenen Fall hatte ein Bauträger den Erstverwalter für eine von ihm errichtete Wohnanlage eingesetzt. Dieser war laut der über die Eigentumswohnungen abgeschlossenen Kaufverträge auch für die Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums zuständig. Zu dieser Abnahme musste er einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hinzuziehen.

Später stellte sich heraus, dass der Sachverständige Mängel übersehen hatte, die eine Wohnungskäuferin noch gegenüber dem Bauträger hatte geltend machen wollen. Der Bauträger erklärte jedoch, diese Forderungen seien bereits verjährt, da die 5-jährige Verjährungsfrist bereits verstrichen sei.

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Vom Bauträger eingesetzter Verwalter ist unzuständig

Falsch entschied das Gericht. Ein vom Bauträger eingesetzter Verwalter kann aufgrund des drohenden Interessenskonflikts gar keine Bauabnahme durchführen. Das gilt auch dann, wenn er verpflichtet wird, zur Abnahme einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Denn auch dieser ist nicht befugt, die Bauabnahme durchzuführen.

Daher hat eine wirksame Bauabnahme gar nicht stattgefunden. Da die Verjährungsfrist aber erst nach einer wirksamen Bauabnahme beginnt, konnte diese Frist auch nicht ablaufen. Die Wohnungseigentümerin konnte die Mängel noch gegenüber dem Bauträger geltend machen.

Fazit: In vielen Bauträgerverträgen finden sich Klauseln, nach denen der Verwalter einen Dritten für die Bauabnahme einsetzt. Damit müssen Sie sich aber nicht abfinden, wenn Bauträger und Hausverwalter gemeinsame Sache machen. Dann können Sie sich darauf berufen, dass eine wirksame Bauabnahme nicht stattgefunden hat, so dass Sie auch noch nach Jahren Baumängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger geltend machen können. Natürlich können Sie den Verwalter dennoch mit der Abnahme beauftragen. Dann wird er ihnen aber nicht durch eine Vertragsklausel vor die Nase gesetzt, sondern aufgrund einer Vertrauensentscheidung der Eigentümer.

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