6. April 2022, 11:00 Uhr
Wenn dein Vermieter plötzlich vor der Tür steht und in deine Wohnung will, dann brauchst du ihn nicht hereinzulassen, denn dazu hat er keinen gesetzlichen Anspruch. Allerdings gibt es Ausnahmesituationen, die ihm den Zutritt erlauben. Für welche Umstände das gilt und wann dein Vermieter einen Hausfriedensbruch riskiert, erfährst du in diesem Ratgeber.
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Muss ich den Vermieter in die Wohnung lassen?
Die Antwort ist in der Regel einfach: Der Vermieter darf in die Wohnung, wenn du damit einverstanden bist. Denn solange du die Wohnung mietest, hast du darin das Hausrecht. Damit bestimmst du, wer sie betreten darf. Wenn er also klingelt, um mal nach dem Rechten zu sehen, brauchst du ihm nicht zu öffnen. Es existiert kein Gesetz, dass ihm pauschal den Zugang gestattet.
Daran ändern auch Klauseln im Mietvertrag nichts, die ihm beispielsweise generell einen Besuch zur Überprüfung des Wohnungszustandes erlauben. Derartige Formulierungen widersprechen dem Grundgesetz. Dafür sorgt Artikel 13, Absatz 1 zur „Unverletzlichkeit der Wohnung“. Und doch gibt es Umstände, unter denen du den Vermieter hereinlassen musst.
Die Wohnung ist das Eigentum des Vermieters. Deshalb legt er natürlich Wert auf deren guten Zustand oder – falls du kündigst – auf die Weitervermietung. Daraus können sich für ihn Sachgründe aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben, die ein berechtigtes Interesse für einen Zugang darstellen. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof geurteilt (AZ VIII ZR 289/13). Hier einige Beispiele für derartige Sachgründe:
- Reparaturen, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
- Besichtigungen zwecks Neuvermietung
- Ablesen von Zählerständen
- Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung (Nutzung als Büro, unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung u. ä.)
- Abwehr von Schäden z. B. durch Wasser (Gefahr im Verzug)
- Vermessung der Wohnung
Diese und ähnliche Sachgründe sind nachzuweisen, zum Beispiel mit Gutachten, Aufträgen für Handwerker oder Terminen von Versorgern. Sind die Nachweise stimmig, muss man den Vermieter in die Wohnung lassen. Bist du dir unsicher, ob die jeweilige Begründung den Zutritt rechtfertigt, solltest du rechtlichen Beistand konsultieren.
INFO
Vermieter dürfen von ihren Wohnungen ohne Wissen der Mieter keinen Zweitschlüssel besitzen. Das ist auch im Notfall nicht erlaubt. Mieter dürfen daher die Herausgabe eventueller Schlüssel fordern. Tipp: Hinterlege ein Exemplar bei einem vertrauenswürdigen Nachbarn und informiere deinen Vermieter darüber. So kann dieser in dringenden Fällen mit dem Nachbarn Kontakt aufnehmen und mit dessen Einverständnis die Wohnung öffnen.
Das setzt natürlich voraus, dass du von dem Besuch des Vermieters weißt. Deshalb muss er dir seine Absicht vorher mitteilen. Dafür gelten je nach Gründen unterschiedliche Fristen.
- 14 Tage für Besuche von Kauf- oder Mietinteressenten
- drei bis vier Tage bei berufstätigen Mietern und nicht akuten Anlässen
- 24 Stunden, wenn dringende Handwerksarbeiten erforderlich sind oder die Mieter nicht arbeiten
Achtung: Diese Fristen sind gesetzlich nicht geregelt, sondern Richtwerte, die sich aus ergangenen Urteilen ergeben. Auch wie oft du den Vermieter in die Wohnungen lassen musst, ist nicht festgelegt. Entscheidend ist hier allein die Anzahl berechtigter Sachgründe.
Aber auch wenn diese gegeben sind, kann der Vermieter nicht in die Wohnung, wann er will. Du darfst beispielsweise Termine für Wohnungsbesichtigungen ablehnen, wenn sie dir ungelegen kommen. Allerdings musst du dann zeitliche Ausweichmöglichkeiten angeben.
In welchem Zeitraum Wohnungsbesichtigungen stattfinden dürfen, ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind Termine an Wochentagen zwischen 10 und 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr. In gegenseitigem Einverständnis lassen sich natürlich auch frühere oder spätere Treffen vereinbaren.
Letztlich entscheidet bei juristischen Streitigkeiten über solche Fragen der Einzelfall. So entschied beispielsweise das Landgericht Frankfurt am Main, dass Kaufinteressenten eine Wohnung nach 19 Uhr für 30 bis 45 Minuten besichtigen dürfen (AZ 2/17 S 194/01). Möchte dein Vermieter Fotos deiner Wohnung für Immobilieninserate machen, ist auch das nur mit deiner Erlaubnis möglich. Denn sonst würde deine Privatsphäre unverhältnismäßig beeinträchtigt, wie das Amtsgericht Steinfurt befand (AZ 21 C 987/13).
INFO
Darf der Vermieter in die Wohnung, wenn ich nicht da bin? Das ist nur erlaubt, wenn du dazu vorher deine Einwilligung gegeben hast. Andernfalls begeht dein Vermieter Hausfriedensbruch. In dem Fall kannst du ihn anzeigen und auch den Mietvertrag fristlos kündigen. Dafür musst du allerdings nachweisen können, dass es zum Hausfriedensbruch durch den Vermieter gekommen ist.
Und wenn der berechtigte Zutritt des Vermieters verweigert wird?
Darf der Vermieter in die Wohnung, doch du öffnest ihm nicht, obwohl ein Sachgrund vorliegt, kann das Konsequenzen haben. Zwar kann er sich keinen gewaltsamen Zutritt verschaffen, ohne einen Hausfriedensbruch zu begehen. Doch lässt du den Vermieter trotz berechtigten Interesses vor der Tür stehen, darf er dir die Wohnung fristlos kündigen. Und dir droht noch mehr Ärger. Zusätzlich kann er dich anzeigen und sich über eine einstweilige Verfügung im Schnellverfahren vor Gericht den Zutritt verschaffen. In dem Fall müsstest du die Verfahrenskosten tragen sowie gegebenenfalls Schadenersatz leisten.
FAZIT
- Vermieter haben kein pauschales Recht, ihre vermietete Wohnung zu betreten.
- Jedoch gibt es Sachgründe und berechtigte Interessen seitens der Vermieter, aus denen Mieter ihnen den Zugang gestatten müssen.
- Verweigern sie das, kann ihnen fristlos gekündigt werden.
- Dringen Vermieter unerlaubt in eine vermietete Wohnung ein, begehen sie damit Hausfriedensbruch.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.