Wer ist angehöriger bei vermietung

Die Vermietung von Häusern oder Wohnungen an Angehörige ist für manche Eigentümer:innen eine attraktive Option. Schließlich machen Sie damit nicht nur Ihren Verwandten eine Freude, sondern können im Idealfall als Vermieter:in sogar noch Steuern sparen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Minimalpreise Sie berücksichtigen müssen, wie der Mietvertrag aussehen sollte und erhalten eine Beispielrechnung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Vermietung an Angehörige ist erlaubt, solange Sie als Vermieter:in mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen.

• Bei einer geringen Miete haben Sie häufig steuerliche Vorteile, da Sie die Werbungskosten dennoch in voller Höhe steuerlich geltend machen können.

• Achten Sie darauf, alle relevanten Vorgänge an das Finanzamt zu melden.

Was muss ich bei der Vermietung an Angehörige beachten?

Bei der Vermietung an Angehörige handelt es sich meist um die verbilligte Vermietung von Immobilien. Sie machen also als Vermieter:in eine Ausnahme vom regulären Mietpreis, wobei es Ihnen natürlich freisteht, ob Sie eine niedrige Miete oder den vollen Preis ansetzen.

Als nahe Angehörige zählen:

• Ehepaare sowie deren neue Lebensgefährt:innen

• Unterhaltsberechtigte Kinder (Achtung bei den gesetzlichen Regelungen zu unterhaltspflichtigen Kindern!)

• Enkelkinder

• Eltern

• Elternteile mit neuen Lebenspartner:innen

• Großeltern

• Geschwister

Berücksichtigen Sie, dass Sie bei einer verbilligten Vermietung das Mietverhältnis an das Finanzamt melden sollten. Mündliche Mietverträge und Barzahlung des Mietzinses sind hier nicht gern gesehen, weshalb es wichtig ist, alles ordnungsgemäß zu regeln.

Ein Vorteil bei Verwandten als Mieter:innen besteht darin, dass Sie trotz geringerer Einnahmen steuerliche Vorteile erhalten. Denn wenn die Aufwendungen für die Mietimmobilie die Mieteinnahmen überschreiten, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Wer also günstig an Familienangehörige vermietet, kann die zu versteuernden Mieteinnahmen weiter verringern.

Was muss ich beim Mietvertrag beachten?

Den Mietvertrag für Angehörige sollten Sie wie gewohnt schriftlich aufsetzen. Darin geben Sie wie bei jedem anderen Mietvertrag für fremde Dritte die Höhe der vereinbarten Miete und der umlagefähigen Kosten, also Nebenkosten, an. Zudem legen Sie fest, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist und ab wann die Wohnung vermietet wird.

Sie müssen nachweisen können, dass die Mietzahlungen geleistet wurden, weshalb ein Dauerauftrag oder eine pünktliche Banküberweisung ebenfalls im Mietvertrag vereinbart werden sollte. Die Zahlung der tatsächlichen Miete kann somit auch vom Finanzamt überprüft werden.

Ein Mietvertrag komplett ohne Miete ist zwar möglich, kommt aber nur selten vor. Zudem können Sie in diesem Fall keine steuerlichen Vergünstigungen gültig machen. Wichtig ist immer, dass Sie alle Regelungen schriftlich festhalten.

Im Mietvertrag sollten Sie auch angeben, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis mit der üblichen Kündigungsfrist handelt. Anderenfalls müssten Sie gegenüber dem Finanzamt einen Totalüberschuss über den befristeten Zeitraum vorlegen.

Richtig abmahnen

Auch nahe Verwandte sollten Sie, wie alle Mieter:innen, schriftlich abmahnen, wenn diese über einen längeren Zeitraum keine Miete für die Wohnung zahlen. Bei Bedarf können Sie kulant sein und die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren. Aber auch darüber sollten Sie das Finanzamt informieren.

Wie berechne ich die angemessene Miethöhe für Verwandte?

Nicht nur die maximale Höhe einer Miete ist je nach Region vorgegeben,. Auch für die minimale Miethöhe sind Regelungen getroffen worden, wenn Sie einen steuerlichen Vorteil erzielen möchten. Seit dem 01.01.2012 gelten 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Abzug der Werbungskosten im Rahmen der steuerlichen Anerkennung. 

Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die vereinbarte Miete darunter, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich. Wird für überlassene Möbel wie eine Einbauküche, eine anderweitig möblierte Wohnung oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 66 Prozent.

Sie sollten sich daher vor dem Vermieten an Verwandte über die ortsübliche Miete für Immobilien vergleichbarer Art informieren und sichergehen, dass Sie diese  maximal um ein Drittel unterschreiten. Die Höhe der ortsüblichen Miete können Sie im örtlichen Mietspiegel einsehen. Die Stadtverwaltung sowie ortsansässige Immobilienmakler geben dazu ebenfalls Auskunft.

Wichtiger Hinweis:

Als Vermieter:in sind Sie dazu verpflichtet, regelmäßig zu überprüfen, dass sich Ihre Mietpreise noch in den Grenzwerten befinden. Ist dies nicht Fall, müssen Sie die Miete entsprechend erhöhen, um auch künftig die Werbungskosten für die Wohnung steuerlich geltend zu machen.

Beispielrechnung zur 66-Prozent-Regel

Bevor Sie als Vermieter:in Ihre Wohnung für eine niedrige Miete an Verwandte vermieten, sollten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Achten Sie darauf, dass sich je nach Region unterschiedliche Faktoren bei der Vergleichsmiete bemerkbar machen. Bedenken Sie auch die Höhe der Nebenkosten.

In den Tabellen des Mietspiegels finden Sie den Vergleichswert für die örtliche Kaltmiete Ihrer Wohnung. Wenn dieser zum Beispiel eine monatliche Warmmiete von 500 Euro empfiehlt, sollten Sie folgende Rechnung aufstellen:

Somit wissen Sie, dass 330 Euro warm pro Monat die Untergrenze für das Vermieten an Angehörige darstellen. Sie sollten für die vermietete Wohnung also mindestens diesen Betrag berechnen, um Ihre steuerlichen Vorteile zu behalten, können aber natürlich auch höhere Zahlen ansetzen. Die ortsübliche Miete sollten Sie insbesondere in Regionen mit einer Mietpreisbremse nicht um mehr als 10 Prozent  überschreiten.

FAQ zum Thema Vermietung an Angehörige

​☑️ Darf ich meine Wohnung auch ohne Miete an Angehörige vermieten?

Ja, Sie dürfen Ihre Wohnung auch mietfrei vermieten. Dennoch sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Zudem können Sie bei einem Mietpreis, der mehr als ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, keine steuerlichen Vorteile geltend machen.

Obwohl es keine offizielle Grenze für den Mietpreis bei der Vermietung an Angehörige gibt, sollten Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Anderenfalls können Sie die Werbungskosten nur anteilig geltend machen, also zum Beispiel bei einer Miete von 50 Prozent unter der Vergleichsmiete nur die Hälfte der Werbungskosten anrechnen.

Sie sollten dem Finanzamt den niedrigen Mietpreis erklären, indem Sie auf das verwandtschaftliche Verhältnis hinweisen und den Mietvertrag vorlegen. Legen Sie auch die ortsübliche Vergleichsmiete vor, um die Werbungskosten in voller Höhe anrechnen zu können.

Wenn Sie Ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren, steht das in keinem Zusammenhang mit der Vermietung. Auch wenn die Kinder Ihnen monatlich einen finanziellen Zuschuss zur Miete geben, ist dies nicht steuerschädlich.

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