Immobilienkäufer erliegen oft dem Irrglauben, dass sie automatisch mit dem Kauf einer Immobilie auch zu deren Eigentümern werden. Tatsächlich durchlaufen Sie als Käufer mehrere Etappen bei der Übertragung einer Immobilie. Die Frage, ab welchem Zeitpunkt Sie in diesem Kaufprozess zum Eigentümer werden, stellt sich fast schon von selbst. Im Folgenden gehen wir kurz auf die einzelnen Stadien des Immobilienkaufs ein und erklären Ihnen, wie die Immobilie schlussendlich in Ihr Eigentum übergeht.
Rechtlich betrachtet: Wer ist der Eigentümer einer Immobilie?
Sie sind Eigentümer, wenn Ihnen laut § 903 BGB eine Sache rechtlich gehört. Wie verhält es sich bei einer Immobilie? Hier ist die Person Eigentümer, die als solche im Grundbuch steht. Sie sind im Grundbuch als dieser eingetragen? Dann stehen Ihnen laut § 891 BGB die Rechte eines Eigentümers zu.
Zwischen Eigentum und Besitz muss unterschieden werden: Die tatsächliche Gewalt einer Person über eine Sache ist nach § 854 BGB der Besitz. Auf eine Immobilie übertragen heißt das, dass derjenige, der eine Immobilie beispielsweise als Mieter bewohnt, der Besitzer ist. Der Vermieter ist in diesem Beispiel der Eigentümer, da ihm die Immobilie gehört.
Eigentum ist demnach die rechtliche und der Besitz die tatsächliche Gewalt über eine Sache. Eigentümer ist die Person, die als solche im Grundbuch festgehalten wird. Der Eigentümer wohnt selbst in der Immobilie? Dann ist er zugleich auch der Besitzer.
Doch auch beim Eigentum muss man zwischen unterschiedlichen Formen unterscheiden:
- Alleineigentum – Hier ist die Immobilie im Eigentum einer einzigen Person.
- Miteigentum – Mehrere Menschen sind beteiligt und im Grundbuch eingetragen.
- Miteigentum nach Bruchteilen – Den Miteigentümern stehen laut § 1008 BGB bestimmte Teil zu. Es besteht eine sogenannte „Gemeinschaft nach Bruchteilen“. Miteigentümer können so über ihren Anteil frei verfügen.
- Gesamteigentum – Die Anteile der einzelnen Eigentümer sind gebunden. Ein einzelner Miterbe einer Erbengemeinschaft kann so beispielsweise nicht allein über seinen Erbanteil, den er an der Immobilie hat, verfügen. Verkaufen kann er lediglich seinen Teil am Erbe.
Grundstücksübertragung
Das Eigentum an einem Grundstück soll übertragen werden? Dann muss der dazugehörige Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Auch die Eintragung der Eigentumsänderung ins Grundbuch ist wichtig. Diese Umschreibung im Grundbuch wird laut §§ 873, 925 BGB Auflassung genannt und ist Teil des Kaufvertrags. Diese muss vom Notar erklärt und auch notariell beurkundet werden, wenn alle Beteiligten anwesend sind. Sobald der Käufer als neuer Immobilieneigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird dieser zum Eigentümer. Der Eintrag des bisherigen Eigentümers wird hierfür durch Unterstreichen mit roter Farbe “gelöscht”.
Der Verkäufer bewilligt im Rahmen des Kaufvertrages die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. So sichert sich der Käufer das Recht auf Eigentumsübertragung ab und er überbrückt den Zeitraum zwischen dem Abschluss des Grundstücksvertrages und der Eigentumsumschreibung.
Wie läuft die Eigentumsübertragung für eine Immobilie ab?
Sie haben eine Immobilie ins Auge gefasst? Der Verkäufer hat für den Kauf seine Einwilligung gegeben? Dann sollten Sie sich im nächsten Schritt um die Finanzierung kümmern. Welche Finanzierungskonzepte und -möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen, erklären wir Ihnen im Beitrag „Finanzierungskonzepte: Wie finanziere ich meine Immobilie?“.
Den Kaufvertrag unterschreiben Sie dann beim Notar. Achtung: Nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde, ist zunächst noch der Verkäufer der Immobilieneigentümer. Und auch, wenn Sie ihm das Geld überwiesen haben, nimmt er weiterhin diese Rolle ein. Denn die Geldübertragung stellt nur die wirtschaftliche Übertragung des Eigentums dar – nicht die rechtliche. Erst wenn Sie als Käufer in das Grundbuch eingetragen sind, werden Sie auch rechtlicher Eigentümer der Immobilie. Mit der Eintragung in das Grundbuch gehen alle Verpflichtungen des Verkäufers – dem ehemaligen Immobilieneigentümer – auf Sie, den Käufer und neuen Eigentümer, über.
Warum Finanzierung und Kaufvertrag ein gutes Timing benötigen
Es kann für Sie nur von Vorteil sein, wenn Sie die Finanzierung mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages eng takten. Im Idealfall kümmern Sie sich zuerst um die Finanzierung. Maximal zwei Wochen später unterzeichnen Sie dann den Kaufvertrag beim Notar. Warum Sie so vorgehen sollten? So können Sie innerhalb von 14 Tagen, der per Gesetz festgelegten Widerrufsfrist, vom Darlehensvertrag zurücktreten. Das ist vor allem dann praktisch, wenn der Kaufvertrag doch nicht zustande kommt. Im Gegensatz zum Darlehensvertrag haben Sie bei einem Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht. Darum sollten Sie nie einen Kaufvertrag unterzeichnen, bevor Sie den Vertrag für ein Darlehen unterschrieben haben.
Die Bank steht im Grundbuch: Macht sie das auch zum Eigentümer?
Sie haben den Immobilienkauf mithilfe einer Baufinanzierung abgeschlossen? Diese Finanzierung wird dann als Grundschuld im Grundbuch festgehalten. Beim Ausfall der Zahlungen ist die Bank dann in der Lage, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Aus diesem Grund steht auch die Bank im Grundbuch.
Das macht ein Finanzinstitut aber noch lange nicht zu einem Eigentümer. Die Eigentumsverhältnisse und die Grundschulden stehen zwar beide im Grundbuch, aber in unterschiedlichen Abteilungen. In Abteilungen I steht der Eigentümer. In Abteilungen III wird die Bank mit der Grundschuld vermerkt. Dadurch werden die Eigentumsverhältnisse nicht beeinträchtigt. Ja, im Falle eines Kreditausfalls kann die Bank fordern, dass die Immobilie verwertet wird. Aber sie wird damit nie zur Eigentümerin.
Warum ich vor dem Kauf einen Blick ins Grundbuch werfen sollte
Aus den folgenden Gründen sollten Sie sich das Grundbuch anschauen:
- Sie können sichergehen, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Immobilien-Eigentümer ist.
- Sie erfahren, ob Nachbarn ein Wegerecht in Anspruch nehmen dürfen, um jederzeit das Grundstück betreten zu können.
- Sie wissen anschließend, ob einer anderen Person ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch eingeräumt wurde.
- Es lässt sich so feststellen, ob Vorkaufsrecht oder eine Auflassungsvormerkung für einen anderen Käufer besteht.
Allerdings erhält nicht jede Person einen Einblick in das Grundbuch. Der aktuelle Eigentümer kann aber bei einem Immobilienkauf einen Grundbuchauszug anfordern und diesen dem Käufer übergeben. Der Hausbesitzer kann Ihnen aber auch eine Vollmacht erstellen. Mit dieser können Sie dann gegenüber dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse nachweisen. Der Notar prüft das Grundbuch auch im Rahmen der Kaufvertragsbeurkundung, da dieser im Grundbuchstand wie im Notarvertrag beurkundet wird.
Immobilieneigentümer nur mit Eintragung ins Grundbuch
Sie wissen jetzt, dass der Kauf einer Immobilie Sie noch nicht zum Eigentümer einer Immobilie macht. Dazu braucht es die Eintragung ins Grundbuch. Erst dann sind Sie nicht nur aus wirtschaftlicher, sondern auch aus rechtlicher Sicht Immobilieneigentümer.
Sie stehen noch vor der Eigentumsübertragung oder befinden sich auf der Suche nach der Immobilie Ihrer Träume? Dann erfahren Sie Im Ratgeber “Wie kaufe ich ein Haus – Inklusive Ablaufplan”, was alles beim Hauskauf noch auf Sie zukommt.