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Heizen im Mietrecht
Wir beantworten Fragen rund um das Thema Heizen im Mietrecht.
Der Zeitraum im Jahr, in dem eine Heizanlage ein Gebäude mit Wärme versorgt, ist die Heizperiode. Praktisch ist es die Zeit, in der die mittlere Außenlufttemperatur so niedrig ist, dass die Raumtemperatur unter ein bestimmtes Minimum fällt.
Wer ein Eigenheim bewohnt, hat es beim Heizen leicht. Bei außentemperaturgeführten Anlagen schaltet sich die Heizung bei Unterschreiten der Heizgrenztemperatur automatisch ein. In Mehrfamilienhäusern hingegen nimmt eine befugte Person sie manuell in Betrieb. Daher stellt sich im Zweifel die Frage: Wann muss der Vermieter die Heizung einschalten?
Die Heizperiode kann Teil des Mietvertrags für das jeweilige Objekt sein. Bei fehlender Bestimmung im Mietvertrag gilt als Orientierung ein Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April. Dieser ist allerdings nicht verpflichtend. Der Gesetzgeber sieht keinen festen Zeitraum als Heizzeit vor. Als Orientierung dient vielmehr die notwendige Temperatur in den Wohnräumen. So kann die Heizperiode von Stadt zu Stadt und sogar von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich sein. Dieser bedarfsgerechte Ansatz ist wichtig für den möglichst sparsamen Betrieb der Heiztechnik.
Die Heizperiode im Mietrecht
Wann der Vermieter die Heizung einschalten muss, ist eine Frage, die auch im Mietrecht häufig eine Rolle spielt. Ein Mieter hat einen Anspruch auf den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage. Dieser Anspruch gilt als Vertragsbestandteil. Eine Verletzung seitens des Vermieters ist daher ein Grund für eine Mietminderung oder eine außerordentliche Kündigung.
Als Grundlage für die Bewertung, ob der Wohnraum ausreichend warm ist, kommt die DIN 4701 zur Berechnung des Wärmebedarfs zur Anwendung. Davon abgeleitet hat der Mieter während der Heizperiode in seiner Wohnung Anspruch auf 20 Grad bis 22 Grad am Tag und 18 Grad in der Nacht.
Auch außerhalb der Heizperiode hat der Vermieter die Pflicht, die Heizanlage des Gebäudes in betriebsfähigem Zustand zu halten. Der Vermieter muss die Heizung einschalten, wenn die Außentemperaturen unter 16 Grad liegen bzw. länger als 2 Tage unter 18 Grad. Eine Verletzung dieser Pflicht über mehr als 30 Tage gilt als Gesundheitsgefährdung.
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Mindesttemperaturen, Nachtabsenkung, Heizbeginn: Fragen an den Mieterbund
Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund beantwortet Fragen(8. August 2007)
Frage:Ab wann muss im Herbst die Zentralheizung eingeschaltet werden?
Ropertz:Üblicherweise beginnt die so genannte Heizperiode am 1. Oktober. In vielen Mietverträgen ist geregelt, dass der Vermieter schon ab 15. September die Heizung in Betrieb nehmen muss. Letztlich ist das aber nicht entscheidend. Mieter müssen in ihrer Wohnung nicht frieren, gleichgültig, ob in oder außerhalb der Heizperiode. Sobald es notwendig wird, muss der Vermieter heizen.
Frage:Welche Mindesttemperaturen müssen in der Wohnung erreicht werden?
Ropertz:Die Zentralheizung muss so eingestellt sein, dass eine Temperatur von 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Das gilt zumindest tagsüber, das heißt in der Zeit zwischen 6.00 und 24.00 Uhr. Wird diese Temperatur nicht erreicht oder fällt die Heizung im Winter sogar aus, muss der Vermieter informiert werden. Er muss unverzüglich für Abhilfe sorgen und die Reparatur in Auftrag geben.
Frage:Viele Vermieter drehen die Heizungsanlage nachts zurück, ist das zulässig?
Ropertz:Ja, im Interesse der Energieeinsparungn darf und muss die Heizung nachts abgesenkt werden. Aber auch nachts muss eine Mindesttemperatur gewährleistet sein, etwa 17 bis 18 Grad Celsius. Der Vermieter darf die Heizung also nicht völlig ausschalten.
Frage:Gibt es auch eine Mindesttemperatur für Warmwasser, die erreicht werden muss?
Ropertz:40 bis 50 Grad Celsius gelten hier als Maßstab. Diese Temperatur muss spätestens nach zehn Sekunden erreicht werden. Wird das Wasser nur 40 Grad warm oder bleibt es noch kälter, ist dies ein Mangel, den der Vermieter abstellen muss, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt.
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