Vermieter hat kein Geld für neue Heizung

Die Heizung ist der größte Energieverbraucher im Haushalt. Also liegt es im Interesse des Mieters, möglichst kostengünstig zu heizen.

Daraus begründet sich die Frage, ob der Mieter denn einen Anspruch auf eine Heizung nach neuestem technischem Standard hat? Die andere Frage ist, wann und inwieweit der Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben (EnEV 2014) zur Modernisierung seiner Heizungsanlage verpflichtet ist.

Diese Fragen erläutern wir in diesem Artikel.

1. Keine Modernisierungspflicht, wenn Gebäude vertragsgemäß ist

Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob der Mieter selbst einen direkten Anspruch gegen den Vermieter auf eine Wohnung mit neuestem technischem Standard hat, zunächst allgemein und dann auch noch konkret im Hinblick auf eine Heizungsanlage klar beantwortet. Allgemein könne ein Mieter nur denjenigen technischen Standard erwarten, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich war (BGH Urt.v.5.6.2013 – VIII ZR 287/12 Fundstelle: WuM 2013, 481). Wer eine Wohnung mit einfach verglasten Fenstern anmietet, kann nicht verlangen, dass der Vermieter später Isolierglasfenster einbaut.

2. Auch eine fehlerfrei arbeitende ältere Heizungsanlage ist vertragsgemäß

Gleichermaßen wurde in Bezug auf den technischen Standard einer Heizungsanlage entschieden (BGH Urt.v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12, Fundstelle: openJur 2014, 3591). Entspricht die Heizungsanlage dem technischen Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und arbeitet sie zudem fehlerfrei, entspricht sie dem vertragsgemäßen Gebrauch. Wenn sie dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht und fehlerfrei arbeitet, begründet allein ihre unwirtschaftliche Arbeitsweise keinen Mietmangel. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Der Mieter hat unter diesen Gegebenheiten die Wohnung angemietet und kann nicht allein aufgrund der zeitlich-technischen Entwicklung verlangen, dass der Vermieter die fehlerfrei arbeitende Heizungsanlage modernisiert.

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Eigentümer das Gemälde mehrfach modernisiert hat. Erst wenn diese Modernisierung mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar ist, kann der Mieter die Einhaltung der zum Zeitpunkt des Modernisierungszeitpunkts maßgeblichen DIN-Standards erwarten.

Im BGH-Fall beanstandete der Mieter, dass der Vermieter vor der Übergabe des Mietobjekts umfassende Sanierungsarbeiten durchgeführt habe. Dabei war allerdings die Heizungsanlage unverändert geblieben. In diesem Fall kam hinzu, dass gemäß der als Anlage dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung die vorhandene Heizungsanlage unverändert beibehalten werden sollte. Damit war klar, dass der Mieter die bestehende technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert hatte. Ihm stehe auch nicht das Recht zu, den vorhandenen Zustand mit dem Standard sonstiger Mieträume zu vergleichen und daraus einen Mangel zu begründen. Das Gesetz beinhalte insoweit keine Modernisierungssicht des Vermieters.

3. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz begründet keine allgemeine Modernisierungspflicht

Der Vermieter verstößt auch nicht gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des Nebenkostenrechts. Wirtschaftlich ist es ihm nicht zuzumuten, die Anlage technisch so aufzurüsten oder zu ersetzen, dass er einen technisch möglichen wirtschaftlicheren Betrieb ermöglicht. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter grundsätzlich nicht, die Heizungsanlage zu modernisieren (Ausnahme Modernisierungspflicht nach Energieeinsparverordnung). Normalerweise wird der Vermieter die Heizungsanlage aber allein deshalb modernisieren, als er damit vermeidbare und meist zunehmende Reparatur- und Wartungskosten vermeidet. Außerdem erhöht er damit die Werthaltigkeit und die Wiedervermietbarkeit seiner Immobilie.

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich keine Modernisierungspflicht begründen (BGH Urt.v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12 im Anschluss an BGH VIII ZR 261/06 – NJW 2008, 142).

4. Modernisierungspflicht des Vermieters nach EnEV 2014

Eine Modernisierungspflicht kann sich aber aus der EnEV 2014 ergeben. Bis ins Jahr 1985 eingebaute Öl- und Gaskessel, die im Jahr 2015 älter als 30 Jahre sind, müssen bis 2015 außer Betrieb genommen werden. Der Vermieter muss diese gegen neue sparsamere Heizkessel austauschen.

Heizungsanlagen die nach dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren ersetzt werden. Bisher galt die Pflicht zum Umrüsten nur für vor 1978 eingebaute Heizkessel. Grundlage ist die EnEV 2014.

Ausgenommen bleiben Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Ebenfalls befreit bleiben Hauseigentümer in Ein- und Zweifamilienhäusern, die bis zum Stichtag 1. Februar 2002 in ihrem Haus wohnten. Sollten die Immobilie verkauft werden, muss der neue Eigentümer dann innerhalb von zwei Jahren eine neue Heizung einbauen.

Allerdings begründet die EnEV keinen direkten Rechtsanspruch des Mieters gegen den Vermieter, eine neue Heizungsanlage einzubauen. Insoweit kann der Mieter vom Vermieter auch nicht direkt verlangen, dass er seine Heizungsanlage aufrüstet. Er kann nur darauf hoffen, dass der Vermieter seinen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen nachkommt. Tut er dies nicht, riskiert er immerhin ein Bußgeld.

5. Unwirtschaftliche Heizungsanlage = Mietmangel + Mietminderung?

Wann und inwieweit eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage einen Mangel der Mietsache darstellt und den Mieter zur Mietminderung berechtigt, beurteilt sich nach Umständen des Einzelfalls. Ein Mietmangel kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht (mehr dazu unter: Sehr hohe Heizkosten – Ist eine Mietminderung möglich?).