Was tun wenn der vermieter die heizung nicht repariert

Sobald die letzten warmen Sommertage vorbei sind und die Temperaturen langsam, aber sicher fallen, rückt die Heizsaison näher. Hat die Heizungsanlage in der Mietwohnung die Sommerpause nicht problemlos überstanden? Oder funktioniert sie während der Heizsaison vom 01. Oktober bis zum 30. April nicht ordnungsgemäß? Dann liegt ein “Mangel der Mietsache” vor und der Mieter hat gegebenenfalls ein Recht auf Reparatur und/ oder Mietminderung.

Heizungsanlagen müssen in der Regel so eingestellt sein, dass die Leistung ausreichend ist, um zwischen 6 Uhr am Morgen und 23 Uhr am späten Abend die Wohnräume ordnungsgemäß zu heizen. Ausreichend beheizt sind Wohnräume regelmäßig, wenn eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius gewährleistet ist. In anderen Räumen, wie dem Schlafzimmer, der Küche und dem Flur, soll eine Mindesttemperatur von 18 bis 20 Grad Celsius ausreichend sein.

Liegen die Temperaturen darunter, funktioniert die Heizung nicht ordnungsgemäß und entsprechend wird der Gebrauch der Wohnung durch den Mieter beeinträchtigt. Es liegt also ein Mangel der Mietsache vor.

Muss sich der Vermieter kümmern, wenn die Heizung ausfällt?

Wenn Probleme mit der Heizung auftreten, sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich kontaktieren und darüber informieren. Es ist regelmäßig die Aufgabe des Mieters, den genauen Zeitpunkt zu nennen, an dem das Problem erstmals aufgetreten ist, und eine Instandsetzung anzufordern. Um auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie dem Vermieter die Mitteilung am besten (auch) schriftlich per Einschreiben zukommen.

In jedem Fall lohnt es sich, als Nachweis ein Temperaturprotokoll zu erstellen. Dabei können Sie – idealerweise gemeinsam mit einem Zeugen – täglich jeweils tagsüber und abends die Temperatur in allen Zimmern mit einem handelsüblichen Thermometer messen und notieren. Sofern Sie Ihren Vermieter ordnungsgemäß über den Mangel informiert haben, hat er die Aufgabe, sich um die ordentliche Instandsetzung zu kümmern.

Ist eine Mietminderung wegen kaputter Heizung möglich?

Eine Mietminderung ist grundsätzlich nicht bei jedem Ausfall der Heizung in der Mietwohnung möglich. Bei kurzzeitigen Unterbrechungen der Heizfunktion beispielsweise kann üblicherweise keine Mietminderung verlangt werden.

Langfristige Ausfälle mit einer Dauer von mindestens zwei aufeinanderfolgenden Tagen oder konstant zu geringe Temperaturen in der Wohnung sind hingegen Mängel der Mietsache, bei denen eine angemessene Mietminderung verlangt werden kann.

Liegt die Temperatur in der Mietwohnung in der Heizsaison wie zuvor beschrieben langfristig oder konstant unter 20 Grad Celsius, hat der Mieter Recht auf eine Mietminderung. Wie hoch diese ausfällt, kann nicht pauschalisiert werden und ist vom individuellen Einzelfall abhängig.

Die Mietminderungsquote ist auch abhängig von den Außentemperaturen sowie dem Gebrauch des Mietobjekts. Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung im Winter ist eine Mietminderung um 70 bis 100 Prozent für den Zeitraum des Ausfalls möglich.

Sind die Wohnräume nicht mindestens 20 Grad Celsius warm, so liegt die angemessene Mietminderung im Durchschnitt bei 20 bis 30 Prozent. Wenn defekte Thermostate dafür sorgen, dass Ihre Wohnung zu kalt oder auch zu warm wird, sind bis zu 20 Prozent Mietminderung ausreichend.

Grundsätzlich gilt, dass bei einem Heizungsausfall in den Sommermonaten oder bei mäßigen Temperaturen keine Mietminderung möglich ist.

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter Hilfeleistung verweigert?

Sofern Sie Ihren Vermieter in angemessener Form schriftlich informiert und ihm eine Frist für die Reparatur gesetzt haben, können Sie nach Ablauf dieser Frist auf Kosten Ihres Vermieters eine Reparatur in Auftrag geben. Allerdings müssen Sie mit den anfallenden Kosten im Regelfall in Vorleistung treten.

Auch in Notfällen, also zum Beispiel am Wochenende oder wenn der Vermieter oder Hausverwalter länger nicht erreichbar ist, können Sie als Mieter eigenständig eine Reparatur veranlassen. Aber Achtung: Auch hier müssen Sie mit den Kosten im Regelfall in Vorleistung treten. Der Vermieter muss nur dann zahlen, wenn die Reparatur tatsächlich notwendig war. Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter für den Ausfall der Heizung verantwortlich ist, muss dieser auch die Instandsetzung bezahlen.

Unter Umständen kann in einem solchen Fall die Privathaftpflichtversicherung des Mieters für den Schaden einspringen. Ebenso ist es empfehlenswert, rechtzeitig eine private Rechtsschutzversicherung abzuschließen, für den Fall, dass es zu Streitigkeiten kommt. Berechnen Sie jetzt Ihren günstigen Tarif bei Verti.

Nachrichten - Experteninterviews

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"Als Mieter hat man einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung und das unabhängig von der Jahreszeit"

Die Heizperiode ist da. Doch was ist, wenn die Heizung in der Mietwohnung nicht funktioniert? Wer ist zuständig, was müssen Mieter und Vermieter tun? Kann der Vermieter eine Reparatur verzögern oder der Mieter die Miete mindern? 123recht.de im Gespräch mit Rechtsanwältin Ulrike J. Schwerin.

123recht.de: Gibt es unterschiedliche Rechte und Pflichten bei einem Heizungsausfall?

Rechtsanwältin Schwerin: Ja, die unterschiedlichen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einem Heizungsausfall richten sich danach, wie die Wohnung und das Vertragsverhältnis ausgestaltet sind.

So schließt z. B. der Mieter bei einer Wärmelieferung mit Fernwärme in den meisten Fällen einen Vertrag mit dem Fernwärmelieferanten, an den er auch bei Mängeln herantreten muss.

Bei einem Ofen, der nicht an die zentrale Versorgung angeschlossen ist, ist der Mieter zum größten Teil selbst verantwortlich. Ist ein solcher Ofen defekt, ist der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht für die Behebung des Mangels nur verantwortlich, wenn er die Heizkörper mitvermietet hat.

In den anderen Formen der Wärmelieferung ist zumeist der Vermieter einstandspflichtig.

Mangelanzeige per Einschreiben oder mit Zeugen

123recht.de: Wie schnell muss der Mieter den Vermieter unterrichten, wenn die Heizung defekt ist?

Rechtsanwältin Schwerin: „Unverzüglich", also ohne schuldhaftes Zögern (typisches Juristendeutsch ☺). Sobald der Mieter also den Mangel bemerkt, sollte er mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen.

123recht.de: Wie fordere ich den Vermieter richtig auf? Reicht ein mündlicher Hinweis?

Rechtsanwältin Schwerin: Am besten ist es, wenn die Mangelanzeige schriftlich und nachweislich (per Einschreiben oder unter Beisein eines Zeugen) erfolgt. Der Mieter sollte den Vermieter auffordern, den Mangel zu beseitigen und ihm eine Frist mit Datum für die Erledigung setzen.

123recht.de: Wie schnell muss der Vermieter reagieren?

Rechtsanwältin Schwerin: Ebenfalls „unverzüglich". Je nach Dringlichkeit (jahreszeitenabhängig) muss der Vermieter sofort die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels ergreifen.

Heizung muss auch im Sommer repariert werden

123recht.de: Was kann ich machen, wenn mein Vermieter gar nicht reagiert?

Rechtsanwältin Schwerin: Unternimmt der Vermieter nichts, sollte der Mieter eine letzte, angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels setzen. Nach Ablauf der Frist hat man als Mieter das Recht, selbst einen Fachbetrieb mit der Reparatur der Heizung zu beauftragen. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen.

123recht.de: Darf der Vermieter den Mieter vertrösten? Z.B. "Wir reparieren das bei der nächsten Winterwartung"?

Rechtsanwältin Schwerin: Nein, als Mieter hat man einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung und das unabhängig von der Jahreszeit.

123recht.de: Welche Temperaturen sind in Wohnräumen üblich?

Rechtsanwältin Schwerin: In Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche müssen 20 Grad Celsius, im Badezimmer 22 Grad Celsius und im Flur 15 Grad Celsius erreicht sein. Diese Vorgabe gilt zwischen 6 und 23 Uhr.

Auch fehlendes warmes Wasser ist ein Mangel, der unverzüglich behoben werden muss

123recht.de: Gibt es Sonderfälle, wenn der Mieter beispielsweise ein alter Mensch oder z.B. schwer krank ist? Oder wenn kleine Kinder betroffen sind? Muss dann schneller repariert werden?

Rechtsanwältin Schwerin: Nein, gesetzliche Sonderfälle gibt es nicht, wenn in der Wohnung kleine Kinder oder ältere Menschen wohnen.

123recht.de: Macht es einen Unterschied, wenn z.B. nur die Heizung funktioniert, ich aber kein heißes Wasser habe oder umgekehrt?

Rechtsanwältin Schwerin: Nein, das ändert nichts. Es handelt sich bei beiden Fällen - nicht funktionierende Heizung oder kein heißes Wasser - um Mängel gemäß § 536 BGB, die der Vermieter unverzüglich zu beseitigen hat.

"Stromkosten für den Heizlüfter muss der Vermieter übernehmen"

123recht.de: Der Vermieter stellt mir Heizlüfter als Übergang zur Verfügung, ist das legitim? Muss ich das akzeptieren?

Rechtsanwältin Schwerin: Ja, wenn die Heizung nicht sofort repariert werden kann, muss der Vermieter eine so genannte Schadensminderung vornehmen. Dies wäre das Bereitstellen von Heizlüftern.

123recht.de: Heizlüfter verbrauchen viel Strom, wer muss die Kosten dafür übernehmen?

Rechtsanwältin Schwerin: Die Stromkosten für den Heizlüfter muss der Vermieter übernehmen. Der Mieter kann diese z.B. mit der Miete verrechnen oder als Schadensersatz ersetzt verlangen. Auch die Leihkosten hierfür muss der Vermieter zahlen.

Eine Mietkürzung ist dann ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich

123recht.de: Wann darf ich die Miete kürzen?

Rechtsanwältin Schwerin: Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht hat und dass der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt war.

Eine Mietkürzung ist dann ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich, wenn der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde.

123recht.de: Wie mache ich so eine Mietkürzung?

Rechtsanwältin Schwerin: Anzusetzen für die Mietkürzung ist die Bruttomiete, also inkl. Nebenkosten. Von dieser behält man einen (realistisch) geschätzten Teil bis zur vollständigen Behebung des Mangels ein.

Bei Totalausfall im Winter kann Mietminderung bis 100% gerechtfertigt sein

123recht.de: Wie hoch darf ich als Mieter kürzen?

Rechtsanwältin Schwerin: Die Höhe der Kürzung hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Bei einem totalen Heizungsausfall bei Minusgraden kann die Miete unter Umständen bis zu 100 Prozent gemindert werden. Mietminderungssätze auf Basis ausgewählter Gerichtsurteile finden sich im Internet.

123recht.de: Der Vermieter hat zur Zeit kein Geld und konnte kein Öl einkaufen, was gilt für solche Fälle?

Rechtsanwältin Schwerin: Wenn es vertraglich vereinbart ist, dass der Vermieter hierfür verantwortlich ist, muss er dieser Pflicht auch nachkommen. Der Mieter sollte in diesem Fall dem Vermieter eine kurze Frist zum Einkauf des Öls setzen und sodann das Öl selbst einkaufen. Die Kosten hierfür könnte er dann vom Vermieter ersetzt verlangen.

123recht.de: Gibt es Fälle, in denen der Vermieter die Reparatur ablehnen darf?

Rechtsanwältin Schwerin: Ja, wenn der Vermieter nicht einstandspflichtig ist oder wenn eine zulässige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Mieter kann dabei verpflichtet werden, in einem bestimmtem Umfang Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung seiner Wohnung zu übernehmen.

123recht.de: Vielen Dank Frau Schwerin.

Wie lange darf man ohne Heizung sein?

Wie lange hat der Vermieter Zeit die Heizung zu reparieren?

Was kann man machen wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert?

Was tun wenn Heizung nicht repariert wird?