Ein Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, die Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen, etwa nach Verbrauch oder Wohnfläche. Ein Überblick über die vier gängigen Verteilerschlüssel. Show
Was ist ein Verteilerschlüssel?Abwasser, Hausmeister, Grundsteuer: Vermieter können umlagefähige Nebenkosten an ihre Mieter weitergeben. Der Verteilerschlüssel oder auch Umlageschlüssel legt dabei fest, wie die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Vermieter können zwischen vier verschiedenen Verteilerschlüsseln wählen, nach denen der Anteil der Mieter an den Betriebskosten berechnet wird:
Der Vermieter kann mehrere Verteilerschlüssel miteinander kombinieren. Allerdings muss er den Mieter informieren, welche Nebenkosten nach welchem Verteilerschlüssel berechnet werden. Wichtig: In manchen Fällen gibt die Betriebskostenart – also der Unterschied zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten – den Umlageschlüssel schon vor. Am besten trifft der Vermieter seine Wahl gleich zu Beginn des Mietverhältnisses und hält sie im Mietvertrag fest. Legt der Vermieter keinen Verteilerschlüssel fest, muss er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche, also nach Quadratmetern, umlegen (§ 556a, Abs. 1 BGB). Unterschied zwischen warmen und kalten NebenkostenVerbrauchsabhängige Nebenkosten sind die sogenannten warmen Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser. Laut Heizkostenverordnung (HeizkostenV) müssen 50 bis 70 Prozent dieser warmen Nebenkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 7 HeizkostenV). Andernfalls könnte der Mieter gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abziehen (BGH. Az.: VIII TR 67/03). Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen muss der Verbrauch oft noch stärker berücksichtigt werden. Für den übrigen Anteil gilt der Wohnflächenschlüssel (§ 7 HeizkostenV). Nach dem Anteil der Wohnfläche werden dann in den meisten Fällen auch alle verbrauchsunabhängigen Nebenkosten – also alle sogenannten kalten Nebenkosten – berechnet. Für diese Nebenkosten können auch die Verteilerschlüssel nach Personenzahl oder nach Wohneinheit angewendet werden. Variante 1: Verteilerschlüssel nach VerbrauchDas kann abgerechnet werden: Die Abrechnung der Betriebskosten nach Verbrauch kann nur bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten angewendet werden. Das sind die sogenannten warmen Betriebskosten, also zumeist Heizung und Warmwasser. Die Umlage ist zum Beispiel auch bei den Kosten für Kaltwasser möglich, wenn jede Mietpartei einen eigenen Wasserzähler hat. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin, nennt ein weiteres Beispiel: „Die Fahrstuhlkosten könnten verbrauchsabhängig berechnet werden, wenn der Kostenanteil der einzelnen Mieter durch Fahrstuhlkarten messbar gemacht würde. Das bedeutet aber einen größeren Verwaltungsaufwand für den Vermieter.“ Das muss der Vermieter beachten: Der Vermieter muss 50 bis 70 Prozent der warmen Betriebskosten über den Verteilerschlüssel nach Verbrauch abrechnen. Außerdem muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung den Gesamtverbrauch, den Einzelverbrauch und die dementsprechenden umlagefähigen Kosten darstellen. Eine bloße Verbrauchsschätzung ist laut Gesetz nicht erlaubt. Vorteile: Der Vermieter kann den Verbrauch leicht ist zum Beispiel durch Ablesen des Wasserzählers ermitteln. Die Mieter erhalten eine faire Abrechnung ihrer tatsächlich verbrauchten warmen Betriebskosten. Nachteile: Dieser Verteilerschlüssel muss mit anderen Verteilerschlüsseln für kalte Betriebskosten kombiniert werden. Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach VerbrauchFamilie A verbraucht in einem Jahr warme Betriebskosten in Höhe von 1.500 Euro. Bei Familie B fallen für Heizung und Co. 2.000 Euro an. Der Vermieter rechnet davon 70 Prozent über den Verteilerschlüssel nach Verbrauch ab.
Variante 2: Verteilerschlüssel nach Anteil der WohnflächeDas kann abgerechnet werden: Der Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche kann auf sämtliche kalte Nebenkosten angewendet werden. Er ist der herkömmliche, vom Gesetz vorgesehene Umlageschlüssel. Das muss der Vermieter beachten: Zur Berechnung des Anteils einzelner Mieter an den Gesamtnebenkosten benötigt der Vermieter die Gesamtwohnfläche sämtlicher Mietwohnungen. Entsprechend seinem Anteil an der Gesamtwohnfläche muss der Mieter sich an den Gesamtnebenkosten beteiligen. Vorteile: Den Vorteil dieses Umlageschlüssels sieht Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin, darin, dass er leicht zu berechnen sei. Nachteile: Selbst mit dem vom Gesetz favorisierten Verteilerschlüssel kann es zu Beschwerden von den Mietern kommen. Bei unterschiedlich großen Familien kann dabei eine gewisse Ungerechtigkeit entstehen, die der Gesetzgeber in Kauf nimmt. Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach WohnflächeDer Vermieter hat vier Wohnungen in einem Haus, auf die er die Nebenkosten verteilen will. Alle Wohnungen bilden zusammen 240 Quadratmeter Fläche. Ein Mieter wohnt in einer 60 Quadratmeter großen Wohnung. Auf ihn legt der Vermieter die Nebenkosten also im Verhältnis 60 zu 240 um, was in diesem Fall 25 Prozent der gesamten Nebenkosten darstellt. Wohnungsgröße/ Gesamtwohnfläche *100 Variante 3: Verteilerschlüssel nach PersonenzahlDas kann abgerechnet werden: Für die Verteilung der kalten Nebenkosten kann auch der Verteilerschlüssel nach Personenzahl genutzt werden. Das muss der Vermieter beachten: Um den Anteil der Nebenkosten einer Wohnung zu berechnen, muss der Vermieter wissen, wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen leben. Vorteile: Mit diesem Verteilerschlüssel kann der Vermieter den Verbrauch für einzelne Mietparteien recht gut errechnen: Eine mehrköpfige Familie verbraucht meist mehr als ein Single. Der Schlüssel funktioniert jedoch nur, wenn jeder Bewohner in etwa die gleichen Kosten für Kaltwasser, Abfall oder Beleuchtung verursacht. Würde der Single-Mieter exorbitant oft duschen, waschen, Müll erzeugen und die Lichter in Flur und Waschküche anlassen, während die sechsköpfige Familie sparsam lebt, wäre auch dieser Verteilerschlüssel ungerecht. Nachteile: Die Umlage nach Personenanzahl kann für den Vermieter einen höheren Verwaltungsaufwand verursachen, denn er muss für jede Wohneinheit die exakte Personenanzahl ermitteln, um die Nebenkosten zu verteilen. Laut Bundesgerichtshof reicht es nicht, die Zahlen des Einwohnermeldeamtes zu verwenden (BGH, Az.: VIII ZR 82/07). „Eventuell reicht es einmal im halben Jahr durchzuzählen, aber auch solche Zeiträume sind strittig“, sagt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin. Zusätzliche Fragen werfen Leerstandskosten, die grundsätzlich der Vermieter tragen muss, auf. Welche Personenzahl sollte hier angesetzt werden? Der Vermieterexperte sagt: „Es gibt Diskussionen, ob die Kosten bei Leerstand als eine Person zu zählen sind.“ Auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs ergab bisher keine klare Richtlinie (BGH AZ: VIII ZR 180/12). Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach PersonenzahlIn Wohnung A lebt eine Person, in Wohnung B zwei, in Wohnung C sechs und in Wohnung D drei Personen. Insgesamt legt der Vermieter also die gesamten kalten Nebenkosten in Höhe von 6.000 Euro auf zwölf Mieter um:
Variante 4: Verteilerschlüssel nach WohneinheitDas kann abgerechnet werden: Eine Wohnung, ein Anteil – Vermieter dürfen die kalten Nebenkosten auf jede einzelne Wohnung mit dem gleichen Anteil verteilen. Dazu müssen sie den Verteilerschlüssel nach Wohneinheit im Mietvertrag vereinbaren. Vorteile: Bei diesem Umlageschlüssel spart sich der Vermieter einen Teil der Arbeit, die die Umlage nach Wohnungsgröße oder Personenzahl mit sich bringen – keine Flächen berechnen, keine Bewohner zählen. Doch wenn in einer Wohnung deutlich mehr Wasser verbraucht oder Müll verursacht wird, wird die Verteilung schnell ungerecht. Nachteile: Wird ein Mieter bei den Nebenkosten unangemessen benachteiligt, gilt wieder die Umlage nach Wohnfläche (§ 556a, Abs. 3 BGB). Die Umlage nach Wohneinheit lohnt sich demnach nur für Vermieter, die bei den einzelnen Wohnungen von einem ähnlich hohen Verbrauch ausgehen können. Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach WohneinheitHat der Vermieter vier Mietwohnungen, auf die er die gesamten
Nebenkosten in Höhe von 6.000 Euro verteilt, wird auf jede Wohnung ein Viertel der Kosten gelegt. Die vier gängigen Verteilerschlüssel kompaktVermieter in Deutschland können grundsätzlich alle vier gängigen Verteilerschlüssel anwenden. Einige haben Besonderheiten – alle vier Varianten haben Vor- und Nachteile:
Sonderfall im Mietvertrag: Umlage nach „billigem Ermessen“Der Vermieter muss sich nicht sofort auf einen Verteilerschlüssel festlegen, er kann auch in den Mietvertrag schreiben, dass er die Nebenkosten in der ersten Abrechnungsperiode nach „billigem Ermessen“ festlegt. Damit schiebt er die Entscheidung für einen bestimmten Umlageschlüssel jedoch lediglich auf: Mit der ersten Nebenkostenabrechnung muss er sich für einen Schlüssel entscheiden (BGH VIII ZR 257/13).: „Sich die Option offen zu halten hat daher wenig Sinn“, sagt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin. Eine Änderung dieses Verteilerschlüssels ist anschließend nur im gegenseitigen Einverständnis möglich. Verteilerschlüssel bei LeerstandWenn der Vermieter die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abrechnet, muss er die Kosten des Leerstands selbst tragen und kann sie nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 159/05). Rechtlich strittig ist der Fall, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach Personen abrechnet. Denn entscheidend ist dann die Frage, wie viele Personen für die leere Wohnung angenommen werden. Sonderfall: Gemischt genutzte EinheitenIn einem Haus können sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden – es wird dann gemischt genutzt. Also zum Beispiel wenn sich im Erdgeschoss eine Gaststätte befindet und in den übrigen Stockwerken Wohnungen. Auch solch gemischt genutzte Einheiten müssen Vermieter nicht getrennt abrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 8. März 2006 VIII ZR 78/05). Allerdings dürfen die privaten Mietparteien durch eine höheren Verbrauch der Gewerbeeinheit nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden. Wer legt den Verteilerschlüssel fest?Für alle kalten Nebenkosten empfiehlt der Gesetzgeber zwar den Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche, letztlich legt ihn aber der Vermieter fest. In jedem Fall muss der Vermieter den gewählten Verteilerschlüssel im Mietvertrag festhalten und sich daran halten – eine Änderung muss er dem Mieter mitteilen und sich mit ihm darauf verständigen. Welcher Verteilerschlüssel gilt bei Heizkosten?Bei Heizkosten und allen weiteren warmen Betriebskosten hat der Gesetzgeber festgelegt, dass 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden müssen. Können Wohnungen im selben Haus mit unterschiedlichen Verteilerschlüsseln abgerechnet werden?Grundsätzlich gilt die Vertragsfreiheit. Der Vermieter kann mit jedem Mietvertrag den Verteilerschlüssel, im Rahmen der rechtlichen Einschränkungen, selbst wählen. Er kann für die Berechnung der Nebenkosten also insgesamt unterschiedliche Umlageschlüssel und -kombinationen nutzen. Allerdings müssen diese praktikabel und nachvollziehbar sein. Können Mieter die Veränderung des Umlageschlüssels fordern?Es ist möglich, dass Mieter den Umlageschlüssel ändern wollen. Für eine tatsächliche Änderung bedarf es dem Einverständnis beider Vertragspartner. Anders ist es, wenn der Mieter durch einen Verteilerschlüssel unverhältnismäßig benachteiligt wird, dann muss in jedem Fall nachjustiert werden, damit die Nebenkostenabrechnung nicht anfechtbar ist. Kann der Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung geändert werden?Vermieter oder Mieter können den Verteiler nur im gegenseitigen Einverständnis ändern. Unter vorheriger Absprache und mit Zustimmung des Mieters kann der Vermieter den Schlüssel ändern. Kann der Vermieter den Umlageschlüssel ändern?Änderung des Umlageschlüssels bei Gewerberaum. § 556a BGB gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Daher kann der Vermieter den in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nur mit Zustimmung des Mieters ändern.
Für was muss der Mieter aufkommen?Wie der Gesetzgeber die Haftung bei Mietverträgen regelt
Laut dem Gesetzgeber sind die Mieter nur für Schäden haftbar, die mutwillig oder aus Unachtsamkeit entstanden sind. Alle Schäden, die durch die vertragsgemäße Nutzung des Objekts entstanden sind, müssen vom Vermieter behoben werden.
Wie ist der Umlageschlüssel?Bei der Abrechnung der warmen Betriebskosten wird in der Regel die Fläche der Wohnung als Umlageschlüssel für den verbrauchsunabhängigen Anteil verwendet: Während 50% – 70% der Kosten vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters abhängen, kann der Vermieter die übrigen 30% – 50% mittels Verteilerschlüssel umlegen.
Ist der Vermieter für den Mieter verantwortlich?Zusammenfassung: Vermieter sind nicht für Handlungen des Mieters verantwortlich, die außerhalb der vermieteten Immobilie begangen werden, das das Vertragsverhältnis nicht betroffen ist.
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Wieso zahlen mieter im gleichen haus so unterschiedlich
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