Eine zu hohe Maklercourtage, falsche Informationen über die Immobilie oder ein nachträglich erhöhter Kaufpreis sind nur ein paar Gründe, um die im Rahmen eines Kaufs einer Immobilie oder einer Vermietung gezahlte Maklerprovision zurückfordern zu können. Was muss man bei der Maklerprovision beachten? Und in welchen Fällen gibt es Geld zurück? Show
Was muss man bei der Maklerprovision beachten?Der Makler kann nur dann eine Provision verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustanden gekommen ist und der Makler eine Leistung erbracht hat, ohne die es nicht zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags gekommen wäre. Wie ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt, welche Arten von Maklerverträge möglich sind und wie hoch die Maklerprovision sein darf, lesen Sie in unserem Rechtstipp – „Haus- oder Wohnungskauf: Wer zahlt die Maklerprovision?“. Bei der Vermittlung von Mietwohnung gilt seit 2015 das sog. Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. Dieses Bestellerprinzip gilt seit dem 23.12.2020 auch für die Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien. Es unterscheidet sich aber vom Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietwohnungen, weil hier die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufgesplittet wird. Begründung: Auch der Käufer profitiert von der Maklerleistung. Zahlen muss der Käufer die Maklerprovision erst, wenn der Verkäufer bereits gezahlt hat. Hat der Makler von beiden Parteien einen Vermittlungsauftrag erhalten, muss er die Interessen beider Parteien vertreten und mit beiden Parteien eine gleich hohe Provision vereinbaren. Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien müssen schriftlich verfasst sein. Das Bestellerprinzip findet beim Immobilienkauf nur dann Anwendung, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt. Bei gewerblichen Immobilienkäufen gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier kann die Zahlung der Maklerprovision frei vereinbart werden. Haftet der Makler für falsche Informationen?Informiert ein Makler einen Immobilienkaufinteressenten leichtfertig falsch über Tatsachen, die maßgeblich für die Kaufentscheidung sind, verliert er seinen Anspruch auf Bezahlung. Das entschied das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 2 U 1482/18) im Fall eines Maklers, der gegenüber einem Immobilienkaufinteressenten einfach und ohne sich zu vergewissern falsche Angaben über die Zahl der Miteigentümer und den Abstimmungsmodus bei der Wohnungseigentümerversammlung machte. Außerdem behauptete er wahrheitswidrig, dass es noch keine Teilungserklärung gebe. Diesen Vorgang auf eine unzureichende Büroorganisation zu schieben, ließ das Gericht nicht durchgehen. Laut Landgericht Frankenthal (Az. 4 O 208/21) haftet der Makler sogar für Informationen, von denen er nicht wusste, dass diese wahrheitswidrig sind. So musste eine Maklerin ihre Courtage an den Käufer eines Grundstücks zurückzahlen, dem ein „idyllisches Wohnen in sonniger Alleinlage“ versprochen worden war, obwohl der Verkäufer wusste, dass das Grundstück nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. Laut Gericht besteht der Anspruch auf Maklerlohn nur bei einem wirksamen Kaufvertrag. Fällt dieser wegen einer Täuschung weg, muss der Makler das Risiko tragen, leer auszugehen. Übrigens: Für Falschinformationen des Maklers muss möglicherweise auch der Immobilieneigentümer haften, wenn der Makler Aufgaben aus dessen Pflichtenkreis übernimmt, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (Az. 13 U 148/10). Erhalten Kunden ihr Geld zurück bei fehlender Maklerleistung?Ein Makler, der seine wesentlichen Vertragspflichten vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig verletzt und den Interessen seines Auftraggebers damit zuwiderhandelt, muss seine Maklerprovision an den Kunden zurückzahlen. Dies entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 4 U 24/14) im Fall eines Maklers, der bei einer Hausbesichtigung auf Nachfragen eines Immobilieninteressenten, zutreffend die Frage verneinte, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Er verschwieg aber wissentlich, dass sich die Denkmalschutzbehörde bereits zur Prüfung der Denkmalschutzsituation angekündigte hatte. Nach dem Immobilienerwerb durch den Interessenten wurde das Haus unter Denkmalschutz gestellt. Laut Gericht hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, da er vorsätzlich eine wesentliche Vertragspflicht verletzte und den Interessen seines Auftraggebers zuwidergehandelt hat. Es wäre seine Pflicht gewesen, den Interessenten darüber aufzuklären, dass die Denkmalschutzbehörde mit der Prüfung des Denkmalschutzes befasst war. Sein Anspruch auf Maklercourtage entfällt auch dann, wenn die eigentliche Maklerleistung nicht von ihm, sondern vom Vormieter der Wohnung erbracht wird, entschied das Landgericht München I (Az. 31 S 4814/05). Auch ein Wohnungskauf 15 Monate nach dem Kontakt mit dem Makler spricht gegen eine Kausalität zwischen Maklerleistung und Kauf. Der Anspruch auf die Maklergebühr entfällt, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az. 24 U 5/02). Haben Kunden einen Anspruch auf Rückzahlung bei zu hoher Maklerprovision?Eine zu hohe Maklerprovision ist sittenwidrig und führt dazu, dass das der Makler die gesamte Provision zurückzahlen muss. Dies entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Az. 18 U 59/07) im Fall eines Maklers, dessen Provision 12 Prozent über der marktüblichen Provision lag. Kann der Kunde die Maklercourtage zurückverlangen bei keiner oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung?Ist ein Maklervertrag ausschließlich per Telefon, E-Mail oder Fax zustande gekommen, gilt das Fernabsatzgesetzt, wonach dem Auftraggeber ein 14tägiges Widerrufsrecht zu steht. Über diese Möglichkeit des Widerrufs muss der Makler einen privaten Käufer oder Mieter aufklären. Unterlässt er dies oder erfolgt eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann der Auftraggeber seine gezahlte Maklerprovision zurückverlangen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 134/18 und I ZR 30/15). Erhält der Makler Geld bei nachträglich erhöhtem Kaufpreis?Weicht der Kaufpreis einer Immobilie von der ursprünglichen Preisvorstellung mehr als 25 Prozent ab, steht dem Makler kein Anspruch auf Provision zu, entschied das Oberlandesgericht Dresden (Az.8 U 1167/08). Bei Immobilienverkäufen bestehe zwar immer eine gewisse Unsicherheit wie hoch der Kaufpreis letztendlich ausfällt. Eine Abweichung von 25 Prozent zum ursprünglichen Kaufpreis stelle aber keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit dar, so das Gericht. Der Makler geht in diesem Fall leer aus. Fällt die Provision weg, wenn der Makler Eigentümer ist?Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer der Immobilie, die vermittelt werden soll, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München (Az. 282 C 33538/09) keine Provision für seine Wohnungsvermittlung nehmen. Dies gilt auch bei einer wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Vermieter und Makler, entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az. 11 S 3675/95) im Fall eines Maklers, der zugleich Verwalter der Immobilie war. Auch das Amtsgericht München (Az. 282 C 33538/09) stellt klar, dass der Anspruch auf eine Maklercourtage entfällt, wenn der Makler gleichzeitig Vermögensverwalter des Immobilieneigentümers ist. Ist eine Maklerprovision fällig, wenn die Immobilie nur besichtigt wurde?Das Landgericht Coburg (Az. 23 O 590/10) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass ein Makler keinen Anspruch auf Maklercourtage hat, wenn er Interessenten lediglich die Immobilie besichtigen lässt und den Kontakt zum Verkäufer herstellt. Darf der Makler Geld für einen Besichtigungstermin verlangen?Ein Makler darf für die Besichtigung einer Wohnung kein Geld verlangen. Dies entschied das Stuttgarter Landgericht (Az. 38 O 10/16 KfH) im Fall eines Maklers, der von Wohnungsinteressenten für das Anschauen einer Wohnung eine Gebühr in Höhe von 35 Euro pro Besichtigung verlangte. Das Landgericht verurteilte den Makler das Erheben von Besichtigungsgebühren in der Praxis künftig zu unterlassen und den Wohnungsinteressenten, die bereits gezahlt haben, ihr Geld zurückzuerstatten. Hat der Makler einen Anspruch auf Bezahlung bei verdeckter Doppeltätigkeit?Ein Makler, der ohne Wissen der Parteien sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter in derselben Sache tätig wird, kann nicht zweimal abkassieren. Dies entschied das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 91 C 2307/16) und wertete dies als eine vertragswidrige Interessenkollision und damit eine unzulässige Doppeltätigkeit. Auch das Amtsgericht München (Az. 91 C 2307/16) entschied, dass ein Makler, der von einem Mieter zur Suche eines Nachmieters beauftragt wurde, keinen Anspruch auf eine Maklerprovision hat, wenn er in derselben Angelegenheit heimlich auch für den Vermieter einen Mieter sucht. In einer früheren Entscheidung des Amtsgerichts München (Az. 121 C 1836/10) hält das Gericht die Doppeltätigkeit eines Maklers für zulässig, wenn im Exposé und Kaufvertrag daraufhin gewiesen wurde. erstmals veröffentlicht am 25.06.2020, letzte Aktualisierung am 14.06.2022 Warum verkaufen Makler ohne Provision?Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung provisionsfrei verkaufen und direkt einen Makler beauftragen? Auf Grund der neuen gesetzlichen Regelung „Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf“ kann Ihnen kein Makler seine Dienstleistung mehr „kostenfrei“ anbieten, ansonsten dürfte er vom Käufer auch keine Provision verlangen.
Kann ein Makler für ein Exposé Geld verlangen?Wenn Sie als Interessent bei einem Makler telefonisch oder online ein Exposé oder Objektinformationen anfordern und der Makler Ihnen dieses Informationen zusendet, dann besteht ab diesem Moment juristisch betrachtet bereits ein Maklervertrag, auch wenn für diese Tätigkeit an sich keine Kosten anfallen.
Wie kann man Provision umgehen?Aufgrund des neuen Maklergesetzes und der gesetzlichen Regelungen ist es also für Verkäufer:innen nicht mehr möglich, die Maklerprovision (bei einer Mischform) zu umgehen. Es ist nur möglich, die gesamte Provision aufzuteilen.
Wann verfällt die Maklerprovision?Provisionsansprüche verjähren binnen drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und dem Gläubiger die anspruchsbegründenden Umstände und die Person des Schuldners bekannt ist bzw. ohne grobe Fahrlässigkeit hätte bekannt sein müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).
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Wann darf ein makler keine provision verlangen
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