Wie wird der wert eines hauses bei schenkung ermittelt

Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie? 

Bei einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt auf gesetzlicher Grundlage nach einem festgelegten, "typisierenden Massenverfahren" den Grundbesitzwert ("gemeinen Wert") einer Immobilie. Das Bewertungsverfahren der Behörde basiert zwar auf den Daten der Gutachterausschüsse (z.B. den Bodenrichtwerten), berücksichtigt aber die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten der Immobilie nicht. Eine , sonst bei Gutachten unentbehrliche, Ortsbesichtigung findet nämlich nicht statt. D.h., bei der Berechnung des Verkehrswerts z.B. für ein Mietwohngrundstück geht das Finanzamt von typisierten Standards und Annahmen aus, die den Immobilienmarkt oft nicht objektgerecht abbilden. Somit entsteht häufig ein deutlich höherer Grundbesitzwert als tatsächlich am Markt zu erzielen wäre, und damit eine zu hohe Steuerlast. 

Wie kann eine Bewertung des Finanzamts korrigiert werden?

So hatte ich vor kurzem das Mandat, eine Eigentumswohnung in München - Neuhausen zu bewerten. Es handelte sich um eine Wohnung im Hochparterre des Rückgebäudes ohne direkten Tageslichteinfall (aufgrund der hohen Umgebungsbebauung), eines nach dem Krieg wiederaufgebauten Mehrfamilienhauses. Der Mieter übernahm einen Großteil der Renovierungen und entrichtet deshalb einen vglw. niedrigen Mietzins. Das Finanzamt orientierte sich bei seiner Bewertung an durchschnittlichen Vergleichswerten des Münchner Gutachterausschusses  nach Baujahresklasse und Lagestandards und errechnete einen Wert von € 300.000.- Durch das Gutachten, welches auf die individuellen Merkmale der Wohnung abstellte und geeignete Vergleichspreise des Gutachterauschusses gelang es, das Finanzamt von einem ca. 25% niedrigeren  Verkehrswert zu überzeugen.

 Die Feststellung des Verkehrswerts ist für das Finanzamt nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch die Behörde. Sie überprüft die inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit. Insofern werden an das Gutachten hohe qualitative Maßstäbe angelegt. 

Tipp: Warten Sie nicht erst den Erbschaftssteuerbescheid des Erbschaftssteuerfinanzamts ab, sondern prüfen Sie unmittelbar den (vorher ergehenden) Grundbesitzwertbescheid. Letzterer hat nämlich Bindungswirkung für den Erbschaftssteuerbescheid.

Gerne beraten wir Sie und / oder Ihren Steuerberater bei dieser Fragestellung und ggf. Anfechtung des Bescheids.
Erfahrungsgemäß sind hier in Einzelfällen Korrekturen bis zu 30% an dem vom Finanzamt angesetzten Verkehrswert möglich - mit einer entsprechenden Senkung Ihrer Steuerlast.

Hier erfahren Sie mehr zu den Kosten für ein finanzamttaugliches Gutachten.

Unverbindliche Anfrage:

Als Eigentümer haben Sie die Möglichkeit, beispielsweise einen Gutachter mit der Bewertung Ihrer Immobilie zu beauftragen. Doch auch das Finanzamt stellt den Verkehrswert einer Immobilie fest. Wie geht das Amt dabei vor? 

Welche Verfahren zur Immobilienwertermittlung vom Finanzamt genutzt werden, welche Schwächen diese Wertermittlung hat, wie Sie dagegen Einspruch erheben und welche Rolle der Verkehrswert bei Erbstreitigkeiten spielt, betrachten wir im Folgenden. 

Überblick: Die vom Finanzamt genutzten Bewertungsverfahren 

Bei der Ermittlung des Werts einer Immobilie ist der „gemeine Wert“ wichtig. Der gemeine Wert ist der Wert, den Sie bei einem ordnungsgemäßen Verkauf erzielen könnten – auch Verkehrswert genannt.  

Um diesen Wert einer Immobilie herauszufinden, kann das Finanzamt auf drei verschiedene Verfahren zurückgreifen. Dazu zählen das Ertragsverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Von der Immobilienart und den zur Verfügung stehenden Daten hängt es ab, welches der zuvor genannten Verfahren genutzt wird. 

Beim Ertragswertverfahren spielen die Erträge, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und der Bodenwert eine Rolle. Zur Anwendung kommt das Verfahren bei sogenannten renditeorientierten Immobilienarten wie Mehrfamilienhäusern, aber auch Geschäfts- und Gewerbeimmobilien. 

Für das Sachwertverfahren werden der Substanzwert und Bodenwert genutzt. Dieses Verfahren nutzt das Finanzamt, wenn bei einer Immobilie die Eigennutzung im Vordergrund steht und gleichzeitig Vergleichswerte oder ähnlich vergleichbare Mieten nicht vorliegen. Das kann passieren, wenn sich ein Haus oder eine Wohnung in einem ländlichen Gebiet befindet oder es sich um eine außergewöhnliche Immobilie, wie eine Burg oder Villa, handelt. 

Vergleichswertverfahren wird nicht nur für Eigentumswohnungen, sondern auch Ein- und Zweifamilienhäuser genutzt. Der beim Verkauf ähnlicher Grundstücke oder Immobilien erzielte Kaufpreis dient als Orientierung für den Vergleichswert. Berücksichtigt werden dabei auch die Ausstattung, das Baujahr, die Größe des Grundstücks, die Lage und die Wohnfläche. 

Die Marktanpassung an den lokalen Immobilienmarkt ist für das Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren wichtig – doch dem Finanzamt ist es nicht immer möglich, diese Daten abzufragen. 

Sie wollen mehr über die unterschiedlichen Verfahren erfahren? Dann werfen Sie einen Blick in unseren Beitrag: „Welche Wege gibt es, um eine Immobilie zu bewerten?“. 

In welchen Fällen bewertet das Finanzamt Immobilien? 

Das Finanzamt ermittelt bei einer Schenkung oder einer Erbschaft selbst den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Bei einer Schenkung oder einer Erbschaft geht ein Vermögen – ohne Gegenleistung – von einer zu einer anderen Person über. Die sogenannte Schenkungs- oder Erbschaftssteuer könnte fällig werden und vom Finanzamt verlangt werden.  

Doch ob Sie diese Steuer tatsächlich zahlen müssen, hängt davon ab, welchen Wert die Schenkung oder Erbschaft hat. Sie erben eine Immobilie oder diese wird Ihnen geschenkt? Dann kommt es auf die Höhe des Verkehrswertes an. Für die Ermittlung dieses Wertes nutzt das Finanzamt eines der zuvor genannten Verfahren. 

Welche Rolle spielt der Verkehrswert bei Erbstreitigkeiten? 

Ein Immobilienwert kann dann bei einer Erbstreitigkeit eine Rolle spielen, wenn beispielsweise einer der Angehörigen enterbt wurde. In den meisten Fällen streiten sich die Beteiligten um die Höhe des Pflichtteils – dieser beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Eine Immobilie ist im Nachlass hinterlegt? Dann orientiert sich der Anspruch nach dem Wert des Hauses oder der Wohnung. Ein Pflichtteilberechtigter strebt an, dass die Immobilie über einen möglichst hohen Wert verfügt.  

Der Erbende, der einen Teil vom Nachlass abgeben muss, strebt das Gegenteil an. Der Berechtigte, der den Pflichtteil erhält, kann einen Gutachter beauftragen. Der Experte wird mithilfe des Nachlasses bezahlt. Bringt das erstellte Gutachten ein unerwünschtes Ergebnis und können sich beide Parteien nicht einigen, kann die Erbstreitigkeit vor Gericht landen. Ein außenstehender und vom Gericht bereitgestellter Gutachter kann dann die Streitigkeit klären.  

Was Sie sonst noch bei der Erbschaft in einer Familie beachten müssen, erklären wir Ihnen in unserem Beitrag „Immobilie erben: Was muss ich bei der Erbschaftssteuer beachten?“. 

Welche Schwächen hat die Wertermittlung des Finanzamts? 

Die Ermittlung des Verkehrswerts spielt bei einer Schenkung, einer Erbschaft sowie der Grunderwerbsteuer eine wichtige Rolle. Die Art und Weise, wie das Finanzamt in den genannten Fällen den Wert einer Immobilie ermittelt, wird durchaus kritisiert. 

Denn es findet keine Besichtigung der Immobilie statt. In das Grundbuch der jeweiligen Immobilie wird kein Blick geworfen und das Finanzamt zieht keinen Sachverständigen oder Experten zurate. Stattdessen stützt sich die Vorgehensweise des Finanzamts auf den Grundlagen des Bewertungsgesetzes – es wird auf ein (stark) vereinfachtes Verfahren gesetzt.  

Hier können charakteristische Merkmale einer Immobilie, die den Wert senken könnten, nicht berücksichtigt werden. Die Immobilienwerte, die das Finanzamt ermittelt, liegen oft deutlich über dem eigentlichen Wert. Dies stellt allerdings keinen Regelfall dar. 

Kann Einspruch gegen die Wertermittlung des Finanzamts eingelegt werden? 

Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, sind Sie nicht dazu verpflichtet, den vom Amt ermittelten Wert anzunehmen. Sie können innerhalb von 30 Tagen nach dem Feststellungsbescheid Einspruch einlegen. Im gleichen Zeitraum haben Sie die Möglichkeit, ein Gutachten mit einem anderen Wert von einem Sachverständen, der öffentlich bestellt und vereidigt wurde, vorzulegen. 

Eine weitere Maßnahme, um den geringeren Wert nachzuweisen, ist ein erzielter Kaufpreis: Dieser Beweis gilt dann, wenn eine Immobilie innerhalb von 12 Monaten nach einer Erbschaft oder Schenkung verkauft wurde. Auf diese Maßnahme können Sie auch zurückgreifen, wenn Ihre Immobilie innerhalb von 12 Monaten gekauft wurde. 

Fazit: Was Sie im Fall einer Schenkung oder eines Erbes tun können 

Egal, ob Sie eine Schenkung erhalten oder eine Erbschaft gemacht haben, Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, dem Finanzamt Bescheid zu geben – in der Regel innerhalb von drei Monaten. 

Handelt es sich um ein notariell oder gerichtlich eröffnetes Testament oder wurde eine Schenkung gerichtlich oder notariell beurkundet, wird dem Finanzamt automatisch Bescheid gegeben.  

Der Immobilienwert, den das Finanzamt hier ermittelt, muss nicht immer zutreffen. Falls Sie Zweifel hegen, können Sie einen Experten zurate ziehen und sich von diesem ein zweites Gutachten erstellen lassen. So können Sie in Sachen Immobilienwert auf Nummer sicher gehen. 

Sie suchen einen ersten schnellen und unkomplizierten Weg, um den Wert Ihrer Immobilie schätzen zu lassen? Dann werfen Sie einen Blick auf unseren Online-Immobilienwertrechner. 

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